Продажа квартиры в залоге


Продажа квартиры в залоге


Продажа квартиры находящейся в залоге – нередкая ситуация, так как жизненные обстоятельства могут измениться. Заемщику могут понадобиться деньги, возникает необходимость купить недвижимость в другом месте или с большим количеством комнат. Каким способом продается залоговая квартира?

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа квартиры из под залога допускается по закону. Но для этого важно соблюдать процедуру и обратиться к кредитному специалисту банка, где был оформлен ипотечный кредит. Существуют следующие законные варианты продажи:
• погашение кредита досрочно собственными средствами;
• выплата ипотеки покупателем во время совершения сделки;
• продажа недвижимости с долгом, который оформляется на нового собственника;
• продажа банком в случае неплатежеспособности должника.

Каждый из представленных вариантов имеет свои особенности. Если вы планируете продажу квартиры и не допускали просрочек по кредиту, важно проинформировать банк о планирующейся сделке. Без его участия невозможно передать право собственности, так как в Росреестре накладывается обременение в силу ипотеки, которое не позволяет совершать сделки без участия залогодержателя.

Продажа квартиры после досрочного погашения

Продажа квартиры из под залога в большинстве случаев требует предварительного внесения полной суммы задолженности. Можно пойти двумя путями – использовать собственные средства или погасить долг за счет покупателя. В первом случае необходимо написать заявление на досрочное погашение, а после расчета остатка внести платеж.
В первую очередь необходимо написать заявление на досрочное погашение и внести оставшуюся сумму. Сделать это можно через кассу банка или перевести остаток безналичным платежом. После поступления денег происходит досрочное закрытие кредита, а банк выдает справку о погашении долга и отсутствии претензий.
Если же долг оплачивает покупатель, составляется предварительный договор купли-продажи. В нем указывается информация о внесении платежа на погашение ипотеки. Стоимость договора купли-продажи уменьшается на выплаченную сумму долга. Фактически процедура не отличается, но деньги вносит будущий собственник.
Чтобы передача права собственности произошла в законном порядке, необходимо подать заявление в Росреестр. К нему прилагается письмо банка о полном исполнении обязательства, совместно заявление сторон и закладная.

Продажа со сменой заемщика


В редких случаях допускается продажа квартир в залоге у банка вместе с оставшимся долгом. Стороны сделки обращаются в банк с заявлением, где был получен кредит. Если покупатель платежеспособен и соответствует основным требованиям кредитной организации, его оформляют в качестве нового заемщика. Если нет требуемой суммы на полную оплату недвижимости, это удобно, так как не приходится привлекать еще один банк.

С правом собственности передается долговое обязательство. Фактически банк оформляет ипотечный кредит на оставшуюся сумму с новым заемщиком. Оформляются следующие документы: •
договор цессии (уступки обязательства по кредиту); •
договор купли-продажи.

Обратите внимание! Продажа квартир в залоге у банка допускается по согласию держателя залога. Новый должник в результате становится собственником, а продавец освобождается от кредита и получает разницу между полной стоимостью квартиры и оставшейся суммой задолженности.

Продажа с публичных торгов банком

Самым негативным сценарием является продажа ипотечной квартиры в залоге у банка с публичных торгов. Такое случается, если заемщик не может продолжать оплату и уже допущены просрочки. Банк-кредитор обращается в суд, чтобы получить право реализовать залоговое имущество.

Квартира выставляется на публичные торги при помощи судебных приставов. Когда найдется покупатель, оплачивает долг, а оставшаяся сумма передается заемщику. Это не лучший вариант, хотя стоимость на торгах может покрывать только размер задолженности. Если вы понимаете, что не сможете обслуживать кредит, лучшим выходом станет продажа ипотечной квартиры в залоге у банка, пока не появились просрочки по платежам. В этом случае можно совершить выгодную сделку и не испортить кредитную историю.

Основные риски

При продаже залоговой квартиры существуют риски как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Покупатель рискует следующим:
• после снятия обременения продавец может отказаться от сделки, что приведет к потере денег и длительным судебным разбирательствам;
• появляются дополнительные расходы на регистрацию снятия обременения в Росреестре;
• если на регистрацию представлен не полный пакет документов или допущены какие-либо нарушения, регистратор может приостановить процедуру.

Этих проблем можно избежать, правильно оформив передачу денег при помощи расписок и предварительного договора купли-продажи.

Продавцу важно провести процедуру правильно, чтобы сделка не сорвалась. Особое внимание уделяется вопросу передачи денег, которые необходимо внести в счет оплаты квартиры за вычетом стоимость кредита. Важно указать в договоре полную сумму, не уменьшая ее намеренно. При возникновении спорных ситуаций договор купли-продажи и платежные документы являются единственным подтверждением стоимости.

Таким образом, продажа квартиры находящейся в залоге возможна на любом этапе выплаты кредита. Но важно серьезно подходить к оформлению договора, передаче средств и вопросам, связанным с ипотечным кредитом.
Получить консультацию